清水寺という建築の本当のすごさは、舞台の高さでも、釘を使わない構法でもないと思っています。創建778年、いまの伽藍が建ったのが1633年。そこから一度も止まらず、今日もなお稼ぎ続けている——千年以上、現役の経済装置であり続けていること。清水寺を我々の定義する不動産プロデュース視点で見たとき、これこそまさにLTVを最大化した究極の収益不動産であると言えるでしょう。
だからTHE STUMPでも、私が基準に置くのはデザインでも高さでもありません。建ててから千年、価値を生み続けられるか。その一点だけです。清水寺は、それを実際にやってのけている、数少ない実例です。では、その清水寺は、いったいいくら稼いでいるのか。一番わかりやすいところ——拝観料から数えてみます。
清水寺の拝観料を、まじめに計算したことのある人は、たぶんあまりいないと思います。やってみると、少し拍子抜けします。
年間の参拝者はざっと500万人。大人500円。掛けても25億円にしかなりません。御守りも御朱印も賽銭も特別拝観も全部足して、寺の年収はせいぜい30億〜45億円といったところでしょう（決算書が出ているわけではないので、ここは推計です）。これを不動産屋に評価させると、もっと寒い数字が出ます。山と斜面と文化財規制の塊で、まともな坪単価がつきません。鑑定書の上では、清水寺は「そこそこの収益不動産」で終わってしまいます。
——でも、その数字は、清水寺について何ひとつ言い当てていません。このコラムは、そこから始まります。
清水寺の本業は、拝観料ではありません。あれは副業のようなものです。本業は、東山一帯に客を流し続けることのほうにあります。
清水坂、二年坂、三年坂、祇園。あの界隈の飯屋、土産物屋、宿、タクシー、着物レンタル、そこで働く人の給料、テナントの家賃——ほとんど全部が、「清水寺がそこにある」という一点にぶら下がっています。参拝者ひとりが清水寺がらみで界隈に落とすお金を、控えめに1〜2万円と置きます。500万人ぶん掛けると、年間500億〜1,000億円。拝観料の20倍から40倍です。京都市全体の観光消費が2024年で約1.9兆円、一人あたり3.4万円。その中で清水寺起点に1〜2万円というのは、別に盛った数字ではありません。むしろ堅めだと思っています。
つまり清水寺は、自分の財布ではなく、街の財布を満たしています。いい建築というのは、だいたいこれをやります。自分の敷地の中だけで採算を完結させません。塀の外に、経済を撒くのです。
だから清水寺には、まるで違う値札が二枚ぶら下がります。売り物の不動産として叩き売るなら、700億円くらい。京都を回している文化インフラとして見るなら、3兆円。どちらも嘘ではありません。見ている角度が違うだけです。
境内は約13万㎡、坪にして約3万9千坪。3兆円を均すと、坪7,600万円になります。京都の山の斜面が、銀座並みの坪単価で評価される計算です。馬鹿げて聞こえるかもしれません。でもこれは、土地の素性が出した数字ではありません。歴史と、信仰と、物語と、時間が、元の地価を何百倍にも膨らませた結果です。土地のほうは、きっかけにすぎません。
ここが一番大事なところなので、はっきり書きます。清水寺は、京都の一等地に建ったから価値があるのではありません。清水寺が建ったから、その周りが一等地になった——順番が、逆なのです。これを取り違えている人が、業界にも驚くほど多いと感じています。
普通の不動産は「土地代＋建築費＋利回り」で値段が決まります。だから、どう転んでも近所の相場が天井になります。清水寺は「そこへ行く理由 × 集客力 × 時間 × 街への波及」で決まります。だから相場をぶち抜きます。これは異常値ではありません。相場の外に出た、というだけの話です。
不動産プロデュースの最終形は、いい土地を高く見せる芸ではありません。その土地が元々持っていなかった価値を、後から発生させることです。相場に従うのではありません。相場を引く——地図に、線を足す側に回るのです。
ところで、いま都心の一等地で次々に立ち上がっている大規模再開発——オフィスと商業とレジデンスを一棟に積み上げた、あの複合タワー群は、ここまでの話のちょうど逆をやっています。最新設備、海外の一流ブランド、現代アート、よくできたウェルネス。開業日の写真は、どれも文句なしに華やかです。ただ、二つ三つ並べて眺めると、すぐに気づきます。——並んでいる顔ぶれが、ほとんど同じなのです。
理由ははっきりしています。新築の床は、建設費が高くつきます。その家賃を払えるのは、世界中どこにでもあるラグジュアリーと、ナショナルチェーンだけです。だから、どの再開発も似た顔ぶれで埋まります。デベロッパーが個性を嫌っているわけではありません。家賃の計算が、個性を追い出してしまうのです。けれど、カルチャーが育つ街というのは、決まって、その土地にしかない個人店の集まりです。チェーンは、効率は高いけれど、ばらつきがありません。当たりが出ない場所に、人がわざわざ通う理由は、なかなか生まれないのです。
ここで、LTVの視点に戻ります。開業日に一番華やかな開発が、100年後に一番価値を生んでいるとは限りません。むしろ、逆のことのほうが多いのです。どこにでもある顔ぶれは、どこにでもある価値しか生まないので、やがて相場に引き戻され、設備の古さとともに値を下げていきます。一方、清水寺の周りに千年かけて堆積した個人店の集合は、いまも東山に人を呼び続けています。豪華さと、豊かさは違います。豪華さは開業日にピークが来て、豊かさは時間とともに積み上がっていきます。自分がどちらの街をつくっているのかは、竣工式の見栄えではなく、100年後のLTVが答え合わせをします。
建物は、収益を生みます。
マスターピースは、都市を生みます。
THE STUMPで私が建てようとしているのは、要するに現代の清水寺です。超高層レジデンスというガワは、正直、どうでもいいと思っています。
778年の京都にできたことが、2020年代の東京にできない理由を、私は一つも思いつきません。建築は、30～50年で壊す消耗品でなくていいのです。一度建てて、長く稼いで、持ち主が代替わりしても意味が更新され続けて、周りに経済と文化を撒く——そういう装置を、もう一度この時代に創る。やることは、それだけです。
清水寺が、すでに証明してしまっています。最高の不動産とは、「未来永劫、人がそこへ行く理由」を所有していることです。木材でも、土地でもありません。その理由を、持っているかどうか。